2024 동대문구 지역 및 입지분석
동대문구 지역 및 입지분석입니다.
1. 지역정보
개요
동대문구는 서울의 동부에 위치한 삼각형 모양의 자치구입니다. 실제로 1943년 구제 실시와 함께 설치되었으며, 이때 부터 동대문구라는 명칭이 사용되기 시작했다고 합니다. 동쪽으로는 중랑천을 경계로 중랑구, 광진구와 구분되어 있고 서쪽으로는 신설동로터리를 경계로 종로구와 남쪽으로는 성동구, 북쪽으로는 성북구와 접하는 행정구입니다.
지도와 특징
- (지리적 위치) 강남과 9.2km정도 거리에 있으며 도심인 중구와 6.3km 거리로 상대적으로 접근성이 뛰어난 편이고 인접한 주변 지역으로는 성북, 중랑, 성동, 광진, 중구가 있음
- (주요기능) 1, 2, 5호 수인분당, 경인중앙, 경춘 총 6개의 노선이 있으며, 제기, 용신, 전농, 답십리, 장안동 일부 상업지구를 제외한 대부분 지역이 거주지 기능을 함
동대문구의 서울지역들과 비교해서 우월한 점은 강남과 중구 등 일자리가 많은 지역들과의 접근성입니다. 특히, 지하철 노선이 많기 때문에 범용성이 많은 편이나 2호선의 경우 내선순환이 아닌 성수에서 갈아타야 하는 질적으로 약간 떨어지는 부분이 있으나, 특히 청량리역의 경우 1호선, 수인분당, 경인중앙, 경춘 등 3개 노선이 곂치는 곳이기 때문에 교통입지적으로 관심을 받고 있습니다.
인구현황(1)
- (입지 우월성) 인구수는 34만명 정도되며, 점차 인구수는 증가추세에 있음
- (동별 인구수) 동별 인구수는 용신, 장안, 전농 순으로 가족단위로 살고 싶어하는 동네는 전농, 장안
인구수는 점차 증가추세에 있습니다. 아무래도 현재 재개발이 활발히 이루어지고 있기 때문에 인구 성장세는 더욱 커질 것으로 예상됩니다. 세대당 인구수의 경우에는 주변 지역에 비해 낮은 편으로 가족단위의 세대 구성보다는 혼자 또는 신혼부부들이 선호하는 곳이라고 예상할 수 있습니다.
연령별 인구
- (0~9세) 답십리1(8%), 장안2(7%), 장안1(6%) 순으로 초등학교 인근 단지 수요 유입으로 추정
- (10~19세) 장안2 (8.7%), 전농2(8.6%), 이문2(8.2%) 순으로 초중고 인근단지 수요 유입으로 추정
- (20~29세) 회기(33.2%), 이문1(28.9%), 휘경1(27%)순으로 본 지역에는 서울외대, 경희대가 자리잡고 있기 때문에 대학생 및 사회초년생들을 위한 작은평수 수요 추정
- (30~39세) 용산(18.2%), 답십1(17.3), 장안1(16.2) 순으로 교통 편의성, 준신축 수요 추정
- (40~49세) 장안2(17.5%), 답십1(16.7%), 장안1(16.2%)순으로 초중 인근 단지수요 유입 추정
- (50세 이상) 청량리(57.1%), 전농2(48.6%), 제기(48.5%) 오래된 거주민이 많을 것으로 추정
아파트를 볼 때 젊은 층 또는 소비력이 큰 수요층이 주 포인트 중 하나이기 때문에 연령별 동네의 인구를 분석하자면, 0~19세가 많은 동네 답십리, 장안, 전농과 30~49세가 많은 용신, 답십, 장안동을 가장 주목할만 합니다.
인구이동(1)
- (인구이동 전출입 TOP10) 최근 3년간 성북 > 중랑 > 성동 > 광진과 전출입이 가장 큼
인구이동을 보자면, 성북, 중랑, 성동, 광진에 전출입이 크기 때문에 본 지역에 투자를 한다면 성북, 중랑, 성동, 광진, 노원 등을 우선적으로 확인하는 것이 필요합니다. 의외로 본 지역보다 낮은 입지인 중랑구로 인구가 빠지는 것을 보면 예상과는 달리 사람들이 입지가 낮은 지역으로 이사를 많이 가기도 한다고 볼 수도 있습니다.
소득수준
- (원천징수 기준 1인당 평균 급여액) 32,109천원
- (주소지 기준 1인당 평균 급여액) 34,817천원
대체적으로 소득수준은 평균대비 낮은 편에 속합니다.
2. 입지분석
직장
- (양적평가) 종사자수는 138,400명 B등급
- (질적평가) 평균 연봉 3,770만원
종사자수가 20만명 미만으로 베드타운 성격을 지니고 있는 지역으로 대부분 강남과 시청에 직장인이 많을 것으로 추정하고 있습니다. 또한, 지역 내 직장인 연봉 수준은 3770만원으로 평균 대비 낮은 편입니다. 그러나, 용두동의 경우 4710만원으로 동아쏘시오홀딩스가 지역 직장인들의 소득수준 평균치를 올려주고 있습니다. 그 만큼 용두동의 소득에 따른 소비수준은 타 동네보다 높을 것으로 예상합니다.
교통(청량리역)
- (양적평가) 청량리역 기준 강남 30분 이내 출퇴근이 가능하지만, 출발점을 단지로 하면 30분 이상 나올 것으로 예상
- (질적평가) 강남 접근성에 있어서 청량리역 기준으로 2호선, 5호선보다 질적으로 우월한 편
청량리역은 1호선, 경인중앙, 수인분당 선 총 3개의 노선이 지나가는 역으로 GTX호재도 있는 곳입니다. 때문에 지역 내에서 가장 관심을 받고 있는 지하철역 이기도 합니다.
교통(2)
- (양적평가) 신답역 기준 강남 30분 이내 출퇴근이 가능
- (질적평가) 내선순환 노선이 아니기 때문에 성수에서 환승이 필요하여 같은 2호선 대비 질적으로 떨어지는 편
300세대가 넘는 단지들이 적당히 있는 신답역 기준으로 했지만, 1호선과 2호선이 만나는 신설역을 기준으로 하면 시청접근성은 훨씬 좋을 것으로 예상을 합니다. 그리고 말씀드렸다시피 2호선은 내선순환이 노선이 아닙니다. 강남역으로 이동하기 위해서는 성수에서 환승이 필수입니다. 때문에 일반 2호선 라인보다는 질적으로 떨어지는 편입니다.
교통(3)
- (양적평가) 답십리역 기준 강남 26분 이내로 출퇴근 가능
- (질적평가) 강남 이동시 2번 환승 필요
청량리역과 비교를 하자면, 강남과의 이동시간은 같습니다. 하지만, 청량리는 1번의 환승이 필요하지만, 답십리역에서 출발할 경우 2번의 환승이 필요하기 때문에 질적으로 청량리역 보다는 조금 떨어집니다.
사실 단지에서 강남으로 이동할 때는 동대문구 내에 있는 지하철을 많이 이용하는 편은 아닌 것 같습니다. 지하철과 아주 가까운 단지의 경우에는 도보를 통해 지하철까지 이동해서 강남까지 환승을 통해 이동을 하는 단지도 몇몇 있지만, 대부분 용두, 전농의 경우 수인분당선 왕십리, 2호선 상왕십리까지 버스이동 후 환승을 하기도 하고 장안동의 경우 7호선 사가정역까지 버스로 이동 후 강남에 도달하기도 합니다. 때문에 강남과의 거리를 평가할 때 지하철역까지 도보 10~15분 이상이 되는 단지들은 역세권이라고 평가하기에는 무리가 있을 수도 있습니다.
학군(1)
- (양적평가) 85% 이상 2곳으로 C등급
- (질적평가) 특목고 진학률 3~4%인곳이 없으며, 학원가는 총 84곳
학군을 보고 유입하는 수요는 없을 것으로 예상하며, 학원가는 그나마 장안동이 가장 많음
학군(2)
- 학급당 학생수가 가장 많은 초등학교는 장안동의 안평초, 장평초, 답십리 동답초가 가장 많은 편
저출산으로 인해 초등학교 학급 수도 줄어들고 있습니다. 때문에 초등학교도 폐업을 하는 경우도 종종 발생하고 있습니다. 최대한 안평초, 장평초, 동답초와 같이 학급 당 학생수가 많은 곳 주변의 단지들이 유리합니다.
환경
- (양적평가) 대형백화점1개, 대형마트2개로 A등급
- (질적평가) 이문, 휘경, 청량리, 용두 등 재개발 진행중으로 질적인 환경입지 개선 예상
지역 내 백화점1, 대형마트2로 A등급으로 평가되며, 대부분 거주지역으로 구성되어 있으나, 장안동, 답십리동의 경우 유흥시설이 적지 않습니다. 사실 아이들이 많은 지역이기도 하기 때문에 더욱 학군을 보고 수요층들이 유입되는 동네로 말하기엔 어렵다고 말할 수 있습니다. 그래도 이문, 휘경, 청량리, 용두 등 재개발 진행중으로 질적으로 환경이 개선될 것으로 예상합니다.
공급
- (양적평가) 2024년부터 2026년까지 3년 총 11,012개 입주물량 있음
- (질적평가) 적정수요대비 공급수준은 0.4로 S등급
공급평가는 C등급으로 3년동안 공급수준이 많은 편입니다. 이는 지역 내 구축들의 전세가 하방요인으로 작용하고 전세가가 하락하다보면, 매매가도 하락으로 끌어내리게 됩니다. 하지만, 장기적으로 보면, 환경개선으로 동대문으로의 전출입이 큰 성동, 성북, 중랑구로 부터 많은 인구들이 유입될 가능성 또한 있습니다. 때문에 전세가와 매매가가 빠진 구축 및 준신축 단지들은 매수기회로 판단할 수도 있습니다.
동별 입지정리
용신동
청량리, 용두, 신설, 제기와 같은 다양한 지하철을 사용할 수 있다는 부분과 환경입지, 소득수준이 가장 메리트라고 봅니다. 경사가 다른 동네에 비해 낮다는 것도 장점입니다. 교통의 경우 참고해야 할 점은 역과 도보 10~15분 이상이 소요된다면, 오히려 지역 내 지하철을 사용을 안하고 왕십리, 상왕십리, 사가정역과 같은 곳에 버스로 이동 후 강남으로 이동한다는 것입니다.
전농동
지역 내에서 가장 교통이 좋은 청량리역과 가깝다는 것이 가장 큰 메리트입니다. 백화점과 대형마트도 있기 때문에 편의성도 좋은 편입니다. 다만 전농2동은 언덕이 심한 편이고 전농1동으로 갈 수록 경사가 완만해지며, 단지들도 준신축 및 신축단지들이 많기 때문에 균질성 또한 전농1동과 2동이 차이가 많이 납니다.
답십리동
5호선 라인 교통입지와 답십리1동의 균질성이 이 동네에 장점입니다. 전농동과 같이 답십리2동의 경우 언덕이 심하고 건물들이 1동에 비해 상대적으로 노후되었기 때문에 1동과 2동의 가격차이도 많이 나는 편입니다. 나이트 및 유흥시설이 있는 것도 단점이라고 볼 수 있습니다.
장안동
5호선 라인에 있지만, 강남 이동시 장한평역을 사용하는 것보다는 군자, 용마산, 사가정 등 7호선라인으로 버스이동 후 환승하는 것이 가장 빠른 편입니다. 타 동네에 비해 언덕으로 인한 불편함은 거의 없다고 불 수 있습니다. 0~9세, 10~19세 비중도 많기 때문에 학급당 학생수도 많은 편입니다. 그래서 학원가도 지역 내에서는 가장 많습니다. 하지만, 주변 유흥시설도 많기 때문에 교육적으로는 좋지만은 않은 지역이라고 할 수 있습니다.
청량리동
아직 개발 전이기 때문에 대부분 건물들이 노후되어 있습니다. 300세대가 넘는 단지들은 2곳입이며, 언덕이 대체로 심한 편입니다.
휘경동
아직은 주변환경 노후가 심하지만, 휘경SK와 휘경자이디센시아 신축단지를 위주로 주변 환경개발이 될 가능성이 있습니다.
이문동
재개발이 가장 활발하게 진행되고 잇는 동네로 급격한 환경개선이 기대가 되는 동네입니다.
제기동
300세대 단지가 2곳으로 대체로 언덕이 많습니다.
회기동
주택단지와 언덕이 심한 편으로 위험해보이는 골목들도 많은 편입니다. 동대문구에서는 가장 낙후되고 인구수가 적은 동네로 대학생 거주 비율이 높을 것으로 예상됩니다.
정리 및 핵심요소
입지 특징
- (직장) 13만명으로 거주지의 베드타운 성격
- (교통) 1, 2, 5, 수인분당, 우이신설, 경의중앙, 경춘 7개 노선이 지나가고 있으며, 강남과 시청 접근성이 상대적으로 좋은 편이나 2호선의 경우 강남 이동 시 성수에서 환승이 필요
- (학군) 학업성취도는 평균 이하로 장안동 부근 작은 규모의 학원가가 조성되어 있음
- (환경) 전농, 답십리, 용두 몇 개 지역 만 동대문 내 균질성이 비교적 좋은 편이나, 대체로 언덕이 많으며, 노후된 건물들이 많은 편
- (공급) 대규모 재개발로 근 3년간 공급수준이 높은 편
선호 우선요소
- (직장) 베드타운 성격으로 직장인들의 편의성을 우선으로 한다면, 전농 답십리, 청량리동.
- (교통) 전농, 답십리, 청량리역을 통한 1호선, 5호선 라인 교통편이 가장 뛰어남.
- (학군) B등급인 휘경동의 휘경여중, 제기동의 경희여중 수요과 초등학생수가 많고 학원가가 있는 장안동이 우선순위지만, 학군 수요가 있는 지역은 아님.
- (환경) 전농동과 용두동이 편의시설이 상대적으로 잘 되어 있으며, 전농, 답십리, 제기, 용두 등 일부 단지의 균질성이 좋음.
- (공급) 3년 내 11,012입주물량이 있기 때문에 성북, 중랑, 성동 등 주변 지역으로부터 일부 유입이 있을 수 있으며, 구축단지들의 매매가와 전세가 하방요인으로서 작용될 것으로 예상.
호재
- (교통호재) GTX-C, B 양주-수원행/송도-마석행 더블역세권 호재 이슈
- (재개발 호재) 이문 휘경 뉴타운, 용두동 재개발, 청량리 재개발, 전농 답십리 뉴타운 호재가 있으며, 일부에서는 청량리, 회기 등 홍릉 일대 바이오 산업단지 구축 이슈가 있기도 함
악재
- (초과 공급) 초과공급으로 인해 3년간 구축들의 매매가와 전세가가 하방압력
- (수직구 및 GTX-C노선 변전소 설치) 동부간선도로 수직구 설치 이슈로 장안현대홈타운1차 주민들의 반대서명중에 있으며, SKY-L65등 아파트 반경 50m 이내 거리에 변전소 설치 예정으로 주민들의 반발이 심한 편
3. 시세확인
평당가
평당가는 용신 > 전농 > 답십리 > 장안 > 제기 > 청량리 > 이문 > 휘경 > 회기 순서로 상대적으로 소득이 높고 신축 건물이 많은 용두, 전농, 답십리 순서로 평당가가 결정되어있습니다.
전세율
상대적으로 개발이 안된 작은 평수에 인구수가 적은 회기동이 가장 전세율이 높은 편입니다. 청량리동의 300세대가 넘는 아파트수가 적은 편인데, 그 중 미주 아파트의 재건축 이슈로 전세가가 낮아져서 전세율자체가 낮게 나타난 것으로 보입니다.
지역 Top10 아파트
현재는 e편한세상센트럴포레가 1등으로 위치해있지만, 본 지역에서는 전농동의 래미안크래시티가 랜드마크로 알려져있습니다.
동별 랜드마크
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