재건축 프로세스와 절차
재건축은 노후된 주택단지를 철거하고 새로 짓는 사업입니다. 재건축 사업은 다음과 같은 절차를 거쳐 진행됩니다.
1. 정비기본계획 수립
재건축 사업을 시행하기 위해서는 먼저 해당 지역의 정비기본계획을 수립해야 하며 정비기본계획은 해당 지역의 재건축 사업의 기본적인 방향을 제시하는 계획으로 도시계획위원회의 심의를 거쳐 수립됩니다.
2. 정비구역 지정
정비기본계획이 수립되면, 해당 지역을 재건축 정비구역으로 지정해야 합니다. 정비구역 지정은 해당 지역 주민의 의견을 수렴하여 도시계획위원회의 심의를 거쳐 결정됩니다.
3. 추진위원회 구성
정비구역이 지정되면, 토지등소유자 과반수의 동의를 받아 추진위원회를 구성해야 합니다. 추진위원회는 재건축 사업의 전반적인 준비를 담당하는 역할을 합니다.
4. 조합설립인가 (현금청산 기준)
추진위원회는 조합설립을 위한 동의를 받기 전에 추정분담금 및 대통령령이 정하는 정보를 토지등소유자에게 제공해야 합니다. 조합설립 동의율은 전체 토지등소유자의 3/4 이상, 동별 토지등소유자의 2/3 이상이어야 합니다. 조합설립 동의가 확보되면, 조합설립인가를 신청해야 합니다. 조합설립인가는 해당 시·군·구의 장의 심의를 거쳐 결정됩니다. 재건축은 조합설립인가 이후부터 입주권을 부여받을 수 없고 현금청산 대상자가 됩니다.
5. 사업시행인가
조합설립인가를 받으면, 사업시행계획을 수립하여 사업시행인가를 받아야 합니다. 사업시행계획은 재건축 사업의 구체적인 내용을 담고 있는 계획으로, 도시계획위원회의 심의를 거쳐 결정됩니다.
6. 분양신청
사업시행인가를 받으면, 조합은 조합원 분양신청을 받아야 합니다. 조합원 분양신청은 조합원자격을 가진 토지등소유자가 조합원 지위를 취득하기 위해 신청하는 것을 말합니다.
7. 관리처분계획인가
분양신청이 마무리되면, 관리처분계획을 수립하여 관리처분계획인가를 받아야 합니다. 관리처분계획은 재건축 사업의 시행 결과에 따른 토지 및 건축물의 소유권 및 사용권의 귀속 및 이전 등에 관한 사항을 결정하는 계획으로, 도시계획위원회의 심의를 거쳐 결정됩니다.
8. 일반분양
관리처분계획인가를 받으면, 조합은 일반분양을 진행할 수 있습니다. 일반분양은 조합이 아닌 일반인에게 아파트를 분양하는 것을 말합니다.
9. 조합해산
재건축 사업이 완료되면, 조합은 해산됩니다. 조합해산은 조합원총회의 의결을 거쳐 결정됩니다.
재건축 사업은 일반적으로 10년 이상의 장기간이 소요되는 사업입니다. 따라서 재건축 사업을 추진하기 위해서는 충분한 준비와 협조가 필요합니다.
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