아파트 입지평가 5가지 요소와 기준
아파트 입지를 평가할 때는 통상적으로 5가지 요소가 있습니다.평가 요소와 판단 기준을 어떤 것으로 해야하는 지 알아보겠습니다.
1. 직장
일자리가 많다는 것은 그 지역에 거주하고 싶은 기본적인 수요가 받쳐준다는 의미입니다. 그러므로 각 지역 사업체에서 일하는 종사자수로 기본적인 수요를 판단합니다.
평가기준 : 종사자수
- S급 : 30만명 이상
- A급 : 20만명 이상
- B급 : 10만명 이상
- C급 : 그 외
종사자 수 확인 방법
- 국가통계포털 사이트 주소 입력
- 기관별 통계 -> 지방자치단체 -> 해당지역 -> 기본통계 -> 사업체 -> 종사자규모별 사업체수 및 종사자수 확인 클릭
- 통계자료에서 지역별 남녀 소계합 종사자수 확인
2. 교통
일자리가 많은 지역과 접근성이 좋다는 것은 삶의 질이 좋다는 뜻이기 때문에 사람들은 직장과 가까운 곳에 거주하고 싶어합니다. 때문에 거주지와 직장인 수요가 많은 강남과 이동시간을 계산합니다. 강남 외 일자리가 많은 부도심 서울 중구, 영등포(여의도), 구로디지털단지, 가산디지털단지, 마곡, 판교도 기준에 포함이 됩니다.
평가기준 : 주요 업무지구까지 이동시간
- S급 : 강남 30분이내
- A급 : 강남 1시간 or 부도심 30분 이내,
- B급 : 부도심 1시간 이내
- C급 : 그외
이동시간 확인 방법
- 네이버지도 또는 카카오맵 사용
- 출발지에 거주지, 도착지에 강남역 또는 부도심 업무지구역 입력 후 확인
3. 학군
참고할 사항은 학업성취도 평가가 높고 특목고 진학률이 낮은 학군은 학생 전반적인 수준은 양호하고 상위권이 부족한 곳입니다. 반대로 학업성취도 평가가 낮고 특목고 진학률이 높은 곳은 상위권과 하위권의 격차가 큰 학교입니다.
평가기준 : 중학교 학업성취도
- S급 : 중학교 학업성취도 95% 이상
- A급 : 중학교 학업성취도 90% 이상
- B급 : 중학교 학업성취도 85% 이상
- C급 : 그외
학군 확인 방법
- 아실 사이트 사용
- 학군비교 클릭 -> 중학교 선택 후 확인
학원가 확인 방법
- 호갱노노 사이트
- 학원가 클릭 후 지역 선택
4. 환경
평가기준이 되는 환경은 백화점, 대형마트 등 상업시설을 의미합니다. 이는 사람들의 구매력(소비력)을 볼 수 있는 요소입니다. 구매력은 소득과 관련되어 있고 소득은 감당할 수 있는 집값수준과 밀접하다고 볼 수 있습니다.
평가기준 : 주변 백화점과 대형마트 존재 여부
- S급 : 백화점 2개 이상
- A급 : 백화점 1개 이상
- B급 : 대형마트 1개 이상
- C급 : 그외
백화점 확인방법
- 백화점 : 카카오맵에서 지역이름과 백화점 입력
대형마트 확인 방법
- 대형마트 : 지역이름 입력 -> 주변 -> 대형마트 클릭 후 확인
5. 공급
우선 공급은 입지를 결정하는 요소는 아닙니다. 새 아파트가 들어오면 기준 집을 매도해서 입주할 사람들이 많아지고 실제 입주하지 않은 물량은 전세로 쏟아지게 됩니다.
이런 부분은 투자자입장에서는 리스크이기도 하지만, 공급은 반대로 기회이기도 합니다. 대규모 공급은 주변 환경을 변화시켜 지역의 위상을 높이는 역할을 하기도 합니다.
평가기준 : 적정수요 대비 공급물량 수준
- S급 : 적정수요 대비 공급물량 1/2 이하
- A급 : 적정수요 대비 공급물량 1배 이내
- B급 : 적정수요 대비 공급물량 1배초과 ~ 2배 이내
- C급 : 적정수요 대비 공급물량 2배 초과
공급 확인방법
- 부동산지인 사이트 -> 수요/입주 -> 지역 선택
- 적정수요 = 인구수 X 0.05% 계산
- 적정수요 대비 공급수준 = (3년 세대수 연평균 입주량) / (적정수요)
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