아파트 수요 공급을 통한 지역 입지 분석 : 부동산지인
이 세상의 대부분의 재화들은 수요과 공급의 영향을 받으며, 가격과 직결됩니다. 아파트도 마찬가지입니다. 더군다나 대한민국은 전세제도가 있기 때문에 투자를 하시는 분들이라면 투자하시기 전에는 아파트의 수요와 공급을 확인하는 것이 중요합니다.
1. 아파트의 수요와 공급 정의
1) 수요
아파트에 대한 수요는 사람들이 구매하거나 임대하고자 하는 아파트의 양을 의미합니다.
- 소득 수준 : 사람들의 소득이 높아질질수록 더 좋은 아파트나 더 비싼 지역에 사는 것을 원할 수 있습니다.
- 인구 통계 : 인구 증가, 도시화, 가구 구성의 변화(예: 소형 가구 증가)도 수요를 증가시킬 수 있습니다.
- 금융 조건 : 이자율이 낮거나 대출이 용이하면 더 많은 사람들이 아파트를 구매할 수 있게 됩니다.
2) 공급
공급은 시장에 제공되는 아파트의 양을 말합니다. 이는 다음과 같은 요인에 영향을 받습니다.
- 건설 비용 : 건설비용이 높으면 새로운 아파트의 건설이 감소할 수 있습니다.
- 정부 정책 : 건축 규제, 세금 혜택, 토지 사용 규정 등 정부의 정책이 공급에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.
- 토지 이용 가능성 : 사용 가능한 토지의 양과 위치도 중요한 요소입니다.
3) 가격 결정
수요와 공급의 상호 작용이 아파트 가격을 결정합니다. 수요가 공급을 초과하면 가격이 상승할 수 있고, 반대의 경우 가격이 하락할 수 있습니다.
4) 시장의 변동성
경제 상황, 정치적 안정성, 기술적 변화(예: 원격 근무의 증가) 등은 시장의 변동성에 영향을 미칠 수 있으며, 이는 아파트의 수요와 공급에 영향을 줄 수 있습니다.
2. 수요 공급 데이터 확인 방법
1) 부동산지인
- 홈화면 빅데이터지도 탭
- 수요/입주 지도 클릭
대부분 부동산 투자자들은 ‘부동산지인’이라는 사이트를 활용하여 아파트의 수요와 공급을 확인합니다. 홈 화면에서 ‘빅데이터지도’ 탭에 커서를 대고 ‘수요/입주 지도’를 클릭합니다.
2) 수요/입주 지도
‘수요/입주 지도’를 클릭하면 아래 지도에서 각 지역의 수요와 공급량을 볼 수 있습니다. 지도에서 ‘입주’가 공급량입니다. 각 평수 별로 수요와 공급량 데이터를 확인할 수도 있습니다.
본 데이터를 참고하자면, 서울의 경우에는 공급보다 수요가 많기 때문에 가격 상승압력이 높다라고 판단할 수 있습니다.
3) 지역별 수요/입주
- 2) 수요/입주 지도 페이지에서 오른쪽 하단 ‘지역별 수요/입주 바로가기’ 클릭
2) 수요/입주 지도에서 오른쪽 하단에 보시면, ‘지역별 수요/입주 바로가기’라는 칸이 있습니다. 칸을 클릭하시면 좀 더 상세한 정보를 얻을 수 있습니다.
기간별 수요와 공급량을 체크할 수 있습니다. 아무래도 금리인상과 부동산하락기의 영향 때문인지 2026년 이후에는 공급량이 급격하게 줄어드는 것을 확인할 수 있습니다.
4) 구분(지역) 별 수요와 입주
- ‘지역별 수요/입주 바로가기’에서 스크롤 다운
기간별 입주만 보고 급하게 투자를 진행하면 낭패를 볼 수 있습니다. 밑에 구분(지역)별 공급량을 체크해야합니다. 특히, 동대문구의 경우에는 2025년 입주량이 급격하게 증가하는 데이터를 확인할 수 있습니다. 아무래도 휘경자이디센시아,래미안라그란데, 이문아이파크자이 등 큰 단지들이 2025년도에 입주할 예정이기 때문에 이를 반영한 결과값입니다.
이렇게 급격하게 입주량이 많아지게 되면, 사람들은 신축을 선호하는 경향이 있기 때문에 전세수요가 신축아파트로 몰리기 마련입니다. 때문에 기존 가격에 전세가 잘 나가지 않게 되어 전세가를 내려야하는 경우가 생길 수 있습니다. 그로 인해, 신축 주변 구축의 전세가가 단기적으로 하방 압력을 받게 됩니다.
그렇다해도 동대문구의 전망이 좋지 않을 것라도 말씀드리는 것은 아닙니다. 현재 동대문구는 재개발이 활발히 이루어지고 있습니다. 때문에 지역의 입지가 개선되어 균질성과 환경이 좋아질 수 있기 때문에 장기적으로 보면 발전 가능성이 있다고 볼 수도 있습니다. 중요한 것은 최대한의 변수들을 체크하고 본인이 보유하고 있는 예산으로 감당할 수 있는 투자를 하는 것입니다.
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