10년 뒤 가장 많이 오를 아파트매매 : 부동산 가치분석 방법
현재 부동산의 가격이 저렴한지 비싼지 구분이 가지 않으며, 대한민국에 부동산이 너무 많기 때문에 어떤 물건에 투자를 해야하는 지 혼란스러울 때가 많습니다. 아파트매매하시려고 하신다면, 가치를 분석하고 이 물건이 앞으로 오를 물건인지 판단을 해야합니다.
부동산은 투자자산으로 상승과 하락을 반복하는 변동성이 있는 물건이기도 하지만, 인플레이션이 가장 잘 반영이 되는 물건으로 대게 장기적으로 상승하는 자산입니다. 때문에 장기적인 관점에서 이 물건이 오를 자산인지 부터 구분하고 아파트매매하시기 바랍니다.
부동산 입지 판단 : 7가지 요소
시장에서 부동산의 가격과 실제가치가 분명히 있기 마련입니다. 부동산 거래는 시장의 심리를 반영한 자산으로서 가격과 실제가치가 맞아 떨어지지 않습니다.
최근 하락장으로 부동산의 가격이 많이 내려왔습니다. 이럴 때일 수록 충분한 가치가 있는 지역 내 부동산이 실제가치와 수렴하는 가격보다 과도하게 빠지는 경우가 나타나기도 합니다.
이러한 현상을 기회로 만들기 위해서는 실제가치를 알아야하고 부동산 입지 수준을 파악 기준을 먼저 숙지해야합니다.
통상적으로 부동산 입지 수준을 판단하는 데는 직장, 교통, 학군, 환경, 호재, 악재, 브랜드 총 7가지 요소가 있습니다.
1. 직장
7가지 요소 중 부동산의 입지수준을 파악하는데에 가장 중요한 요소는 직장입니다. 우선 사람들은 먼저 집을 구할 때 환경을 먼저 보기도 하지만, 대부분 직장과 가까운 곳에 거주지를 마련함으로서 출퇴근 시간을 줄임으로써 워라밸을 지키고자 합니다. 때문에 직장이 많은 지역은 부동산 가치가 있는 곳입니다.
1) 수도권 내 직장인 수
- 일자리가 많은 지역은 강남구, 중구, 영등포(여의도)
- S등급 : 강남, 서초, 중구, 영등포구, 송파구
- A등급 : 종로구, 강서구, 마포구, 금천구, 구로구
- B등급 : 성동구, 강동구, 동대문구, 용산구, 광진구, 양천구, 노원구, 관악구, 서대문구, 성북구, 동작구, 중랑구
- C등급 : 은평구, 강북구, 도봉구
강남구에서 강동구까지는 업무지구 성격을 많이 띄고 있으며, 동대문구에서 도봉구까지는 배드타운 성격을 나타내고 있습니다. 직장인이 많고 급여가 높을 수록 한계소비성향 자체가 높게 형성되어 있기 때문에 직장인이 많고 급여가 높은 종사자가 많은 지역의 부동산 가치는 높을 수 밖에 없습니다.
2) 서울 중심지 체계
- 3도심 : 강남, 중구, 영등포(여의도)
- 7광역 : 잠실, 용산, 상암수색, 청량리왕십리, 가산대림, 마곡, 창동상계
- 12지역중심 : 목동, 연신내불광, 신촌, 마포공덕, 봉천, 사당이수, 동대문, 미아, 망우, 성수, 천호길동, 수서문점
강남, 중구, 영등포의 경우에는 과거에서부터 직장인이 많이 자리잡고 있는 지역입니다.
가산, 구디, 마곡, 잠실, 상암수색, 판교 등은 최근 직장인 수가 많아지면서 떠오른 지역입니다.
용산 업무지구, 삼성동, 판교 제3테크노밸리, 창동상계의 경우 서울 도시기본계획을 기반으로 추후 떠오를 수 있는 지역에 속합니다.
2. 교통
직장 다음으로 중요한 요소는 교통입니다. 교통은 지하철 노선을 기준으로 주요업무지구와 출퇴근하기 용이한지 파악해야 합니다.
1) 선호하는 지하철 노선
- 시청접근노선 : 1, 2, 3, 5, 6 호선
- 강남접근노선 : 2, 3, 7, 9, 신분당선
- 영등포 여의도 접근노선 : 1, 2, 5, 9호선
- 역의 가치 : 2호선 -> 3호선 -> 9호선 -> 신분당선 순
투자를 하기 위해서는 수요가 많은 지역에 투자하는 것이 유리합니다. 때문에 강남, 영등포, 중구와 지하철로 접근성이 용이한 부동산이 가치가 높은 편입니다.
2) 평가기준
- S등급 : 강남 30분 이내 (강남, 서초, 송파, 동작, 용산, 성동, 과천, 판교 등)
- A등급 : 강남 1시간 이내 or 종로, 여의도, 구로 등 30분 이내 (서울시 전역, 성남(분당), 하남, 안양, 의왕, 광교, 동탄 등)
- B등급 : 종로, 여의도, 구로, 판교 등 1시간 이내 (부천중동, 고양일산, 수원, 구리, 산본, 인천 남동구 등)
- C등급 : 그 외
대중교통으로 얼마나 거릴는 지 파악을 해야하며, 네이버지도나 카카오맵을 통해서 출발지 부동산을 입력하고 해당역을 도착치로 얼마나 걸리는 지 확인합니다.
3. 학군
1) 지역 별 대표 학군 수
부모라면 누구나 자신의 아이들이이 좋은 환경에서 배우며 잘 자라기를 바라는 마음일 것입니다. 학군을 고려할 때는 특목고를 보내는 중학교가 중요합니다.
지역 별 대표학군 수는 아래와 같습니다.
- 서울 : 강남(14), 서초(11), 송파(4), 양천(6), 노원(3) 등 42것
- 경기 : 분당(17), 평촌(5), 일산(4), 용인(5), 수원(5) 등 37곳
강남과 서초는 학군의 지역 편차가 심하지만, 분당의 경우에는 지역편차가 심하지 않습니다. 일반적으로 학군이 있는 지역은 임차수요가 좋으며, 상승장일 때 폭발적으로 올라갑니다. 지방의 경우에는 공주, 청주, 제주가 학군이 좋은 편입니다.
2) 좋은 학교 보는 방법 (학업성취도 기준)
- 아실 – 아파트실거래가 사이트 이용
- 학군비교 클릭
- 중학교 카테고리에 지역 입력 후 비교
대체로80% 이상의 학업성취도를 기록하는 학교가 교육열이 좋은 곳이라고 할 수 있습니다.
4. 환경
1) 환경 만족 요소
- 공원
- 백화점
- 편의시설
- 동네분위기
- 30~50대 거주연령
대체로 공원, 백화점, 편의시설은 관심있는 부동산에서 1km이내에 위치하고 있는지 확인을 합니다.
거주연령의 경우에는 돈 많은신 노인분이 거주하는 지역들은 오히려 환경 만족요소로 작용합니다.
2) 환경 불만족 요소
- 혐오시설 (교도소, 쓰레기 매립장 등)
- 비행지역
- 외국인 주요 거주지역
- 저소득층 거주지역
- 60대 이상 거주 연령
환경 불만족 요소는 대부분 소음이나 혐오, 우범지역 등으로 사람들이 꺼리는 환경을 말합니다.
5. 호재와 악재
부동산시장은 불황이 호재를 이깁니다. 하락기에는 호재가 가격 반영이 안되어 있기 때문에 하락장에서는 호재를 여부를 체크해야합니다.
호재와 악재는 3년 이내에 현실화 여부를 체크합니다. GTX의 경우에는 예정된 시기보다 훨씬 늦어지는 경우가 많기 때문에 먼 미래보다는 확실한 시기를 보고 투자에 임해야 합니다.
6. 브랜드
온라인에 떠도는 수도권 브랜드 가치 순위
- 1순위 : 강남, 서초, 한남
- 2순위 : 여의도, 동부이촌, 성수, 과천, 잠실
- 3순위 : 용산, 송파, 목동, 판교, 둔촌, 성동
- 4순위 : 마포, 강동, 동작, 광진, 중구, 종로, 성남분당
- 5순위 : 서대문, 성북, 영등포, 마곡
- 6순위 : 양천, 노원, 광명, 동대문, 구로, 광교, 강서, 성남수정
- 7순위 : 하남, 강북, 관악, 은평, 동탄, 도봉, 평촌, 수지
- 8순위 : 중랑, 구리 금천, 송도, 해운대, 성남중원, 다산
- 9순위 : 일산, 김포, 기흥, 세종, 기흥, 대구수성 등
위는 온라인에 떠도는 브랜드 가치 순위입니다. 가치분석을 통해 추려낸 자료이기 보다는 사람들이 직관적으로 좋다고 생각하는 동네입니다. 이는 직관적인 수요를 보여주는 지표로서 유효가 있다고 말씀드릴 수 있습니다.
아파트 입지비교
본인이 관심있는 지역과 단지를 선택했으면, 2가지 이상의 자산군과 비교를 합니다.
성북 길음뉴타운4단지e편한세상 80m²
- 주소 : 서울시 성북구 길음동 1281
- 세대수 : 1605세대(총25개동)
- 사용승인일 : 2005년 4월 20일
- 매매 / 전세 : 7억 / 4억5천
- 직장수요 : 성북(11만), 강남(110만) 중구(40만) 등
- 교통 : 강남역 65분
- 학군 : 길음중학교 (88%, 8.8%)
- 편의시설 : 롯데백화점, 현대백화점
- 입지독점성 : 낮음
길음뉴타운4단지e편한세상 점수
- 직장 : B
- 교통 : B
- 학군 : B
- 환경 : B
- 공급 : B
평촌 귀인마을현대홈타운 81m²
- 주소 : 경기도 안양시 동안구 평촌동 314
- 세대수 : 967세대(총11개동)
- 사용승인일 : 2002년 6월 28일
- 매매 / 전세 : 8억 / 5억7천
- 직장수요 : 동안구(17만) / 강남(110만) 가디(22만) 등
- 교통 : 강남역 44분
- 학군 : 귀인중학교 (95.4%, 13.1%)
- 편의시설 : 한림대학교 성심병원, 롯데백화점, 뉴코아
- 입지독점성 : 중간
귀인마을현대홈타운 점수
- 직장 : B
- 교통 : A
- 학군 : S
- 환경 : A
- 공급 : A
위와 같은 방법으로 비교평가하여 더 나은 투자자산을 선택합니다.
더 많은 콘텐츠 -> 아파트 수요 공급을 통한 지역 입지 분석 : 부동산지인