아파트 수익률보고서 구성과 작성방법 예시
본인이 투자하고자 하는 아파트의 입지와 수익률을 객관적으로 판단하기 위해서는 수익률보고서를 작성하고 비교평가하는 작업이 필요합니다. 이는 더 가치있는 물건을 선택함으로써 더욱 투자자에게 더욱 많은 부를 가질 수 있는 기회를 주기도 하며, 가치를 찾아가는 시간을 확신을 갖고 기다릴 수 있게 해줍니다.
1. 아파트명
- 아파트명 : 행당한진타운
- 주소 : 서울특별시 성동구 행당동 364
- 입주연도 : 2000.11.07
- 세대수 : 2,123
주로 본인이 관심있거나 투자를 고려하고 있는 단지를 선택합니다. 단지를 선택하는데에 어려움이 있으시다면, 지역의 랜드마크의 수익률보고서를 작성한 후 직장과 예산 등을 고려한 관심 단지를 작성하여 비교하면서 어떤 부분이 차이가 나는지 확인절차를 하는 것도 아파트를 선정하는데 도움이 됩니다.
2. 위치
네이버부동산, 호갱노노 등 부동산 플랫폼을 활용하고 스크린샷을 통해 이미지를 저장합니다.
3. 입지평가
객관적인 입지평가를 위한 5가지 요소가 있습니다.
1) 직장
직장인 종사자 기준으로 등급이 나뉩니다.
종사자 30만 이상 S, 20만 이상 A, 10만 이상 B, 그외 C
- 사업체수 : 28,343
- 종사자수 : 178,243
- 직장평가 : B
2) 교통
강남에 종사자가 가장 많으므로 강남과 교통 편의성을 대표 기준으로 합니다.
강남 30분이내 S, 강남 1시간 또는 부도심 30분이내 A, 부도심 1시간 이내 B, 그외 C
- 강남 : 30분
- 시청 : 25분
- 여의도 : 25분
- 교통평가 : S
3) 학군
학군은 주로 중학교의 학업성취도로 평가합니다. 아파트실거래가 플랫폼을 통해 확인이 가능합니다.
학업성취도 95% 이상 S, 90% 이상 A, 85%이상 B, 그외 C
- 무학중 : 80.6%
- 학군평가 : C
4) 환경
소비자들의 소비력을 잘 나타내주는 백화점과 대형마트와 같은 상업시설을 기준으로 하며 카카오맵에서 확인이 가능합니다.
백화점 2개 S, 백화점 1개 A, 대형마트 1개 이상 B, 그 외 C
- 편의시설 : 롯데마트 행당점
- 환경평가 : B
5) 공급
부동산지인 플랫폼 내에서 3개년 입주량을 체크하고 적정수요대비 공급수준을 계산합니다.
적정수요 1/2 이내 S, 적정수요 1배이내, A, 적정수요, 1배초과~2배이내 B, 적종수요 2배 초과 C
- 인구수 : 276,952
- 적정수요 : 1384.76 = 인구수 X 0.005
- 2024 입주량 : 825
- 2025 입주량 : 924
- 2026 입주량 : 0
- 입주량 3년 합계 : 1,749
- 연평균 입주량 : 583
- 적정수요대비 공급수준 : 0.42
- 공급평가 : S
4. 시세
네이버부동산 호갱노노 등 플랫폼을 통해 과거시세를 파악합니다.
5. 수익률 분석
현시세를 체크하고 10년 내 고점, 10년 내 저점 시세와 수익률을 분석합니다.
수익률 상세 계산식 : [매매차익(현재 매매가 – 매수가) / 투자금 (당시 매수가-당시 전세가)]*100
- 현시세 : 매매 92,000 / 전세 53,600
- 10년 내 고점 매입시 : 2022.05 / 매매 120,000 / 전세 49,250
- 고점 매입시 수익률 : -42%
- 10년 내 저점 매입시 : 2014.04 / 매매 37,855 / 전세 31,750
- 저점 매입시 수익률 : 871%
6. 현장사진
저는 임장메이트라는 어플을 사용하면서 임장을 다니고 현장사진을 찍습니다.
7. 느낀점
보고서를 작성하고 현장을 다니면서 느꼈던 점을 작성합니다.
금호역에서 행당역까지 걸어가면서 언덕이 심하다고 느꼈습니다. 하지만, 행당역 근처에서부터 완만한 경사가 시작했기 때문에 근처 타 동네에 비해 언덕으로 인한 불편함은 조금은 해소가 되었습니다. 또한, 학군입지적으로는 약간 부족한 지역이긴하나, 단지 근처에 조그만 학원가가 형성되어 있어서 자녀들이 있는 가족들은 선호할 것이라고 생각합니다. 성동구 행당동의 가장 큰 장점은 직장이 많은 지역들과의 교통으로 가치가 있습니다. 공급부분에서는 2025년도 기준 3개년도로 보면 2027년도에 공급량이 많아져 적정수요대비 공급수준은 0.62로 A급이 됩니다.
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