1. 서울 인구와 서울부동산 가격 추이
최근 인구감소로 인해 부동산 수요 또한 줄어들 것이기 때문에 더 이상 부동산은 투자자산이 아니라고 주장하는 전문가들이 많다. 서울인구수와 서울부동산 가격을 예로 들어 상관관계를 알아보고자 한다.
(1) 서울 인구 추이
- 서울의 인구수는 지속적으로 줄어들고 있는 추세
- 반면 세대수는 증가 추세
- 세대당인구 또한 즐어들고 있음
이는 서울의 인구수는 줄어들고 있지만, 세대당 인구수는 줄어들고 세대수는 늘어나는 것을 보아, 각 세대들이 ‘소가족화’ 되어가고 있음을 시사하고 있다.
(2) 부동산 가격 추이
- 서울의 부동산 가격은 지속적으로 증가 추세이지만, 최근 2022년 전고점을 기준으로 하락추세
서울의 인구 추이에 비해 부동산 가격은 지속적으로 증가하는 모습을 보이고 있으며, 인구 추이와는 상관관계가 낮은 그래프 모습을 보여주고 있다.
2. 부동산 가격을 움직이는 변수
(1) 금리
- 금리는 부동산 가격을 움직이는 변수
부동산은 대부분 대출을 끼고 매매하게 되는데, 이 때 기준금리 변동에 따라 시장금리가 움직이기 때문에, 금리의 낮고 높음이 매매하는 사람들의 부담이 커지기도 하고 적어지기도 한다. 때문에 금리는 부동산 가격을 움직이는데 중요한 요소이다.
(2) 경제 성장률
- 한국의 수출지표
- 기업이익 및 임금상승률
한국의 GDP성장률은 기업의 이익과 임금상승률에 후행 지표이며, 기업의 이익과 임금이 상승할 수록 부동산 매매할 수 있는 여력이 상승한다.
(3) 일자리
- 강남 주변으로 몰려있는 일자리
- 강남구(7,388), 서초구(3,356), 영등포구(2,243), 금천구(2,219), 송파구(2,159), 마포구(1915), 강서구(1661), 중구(1693), 성동구(1599), 구로구(1313), 종로구(1076), 용산구(967), 강동구(648), 관악구(553), 양천구(506), 노원구(422), 서대문구(457), 동작구(371), 광진구(556), , 동대문구(548), 중랑구(318), , 도봉구(204) 강북구(207)성북구(370), 은평구(365)
서울의 대부분의 일자리는 강남구 주변에 몰려있으며, 누구나 출퇴근 시간을 아끼고 질적인 생활 수준을 높기 때문에 일자리 주변으로 자신의 거주할 공간을 마련하고자 한다.
(4) 교통
- 발전된 수도권의 지하철 인프라
지하철을 통해 각 일자리에 접근성이 드러난다. 일자리가 많은 지역에 가까운 노선일 수록 부동산 가격이 높게 형성된다.
(5) 학군
- 강남, 양천구, 노원구, 서초구 등
부모들은 자신의 자식들이 좋은 환경에서 양질의 교육을 받으면서 자라길 원하기 때문에 교육열이 좋은 동네 근처에 부동산을 매매하고자 하는 유인이 있다.
(6) 기타
- 산책로, 경관
- 백화점, 마트, 피트니스 등 편의시설
- 혐오시설 여부
- 균질성 (아파트가 모여있는 지역)
평소에 산책을 즐기는 분들은 산책로가 중요하며, 백화점과 마트는 주변 사람들의 소비여력을 나타내주는 건물이기 때문에 편의시설이 많은 지역들은 부동산 가격에 긍정적으로 나타난다. 균질성은 학군 등의 네트워크형성에 중요하며, 주변 호재에 같이 반응하는 요소로 작용한다.
3. 시사점
서울의 경우에는 일자리가 밀집되어 있기 때문에, 수요가 많은 지역이다. 그래서 이미 가격이 높게 형성되어 있으므로 높은 가격에 구매하지 못한 이들의 인구가 서울 밖으로 유출되는 것이다. 결국 서울은 현재까지 부동산 가격을 움직이는 결정적인 요인이 아니었으며, 금리, 경제, 일자리, 학군, 기타 요소들이 더 큰 상관관계가 있다. 하지만, 지방의 경우에는 서울처럼 수요가 많지 않으면서 인구유출이 발생하고 있기 때문에 인구감소 및 지방소멸에 대한 문제점을 심각하게 다루어야 할 것이다.
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