분당 분위기임장 전 지역정보 및 입지분석
분당 분위기임장했습니다. 최대한 분당의 입지를 정확히 파악하기 위해서 사전 조사를 실시하고 임장을 진행하였습니다. 그 과정을 공유하고자 합니다.
1. 지역정보
(1) 개요
성남시 분당구 전국에서 두 번째로 인구가 많은 일반구이며, 북서쪽으로 수정구, 북동쪽으로 중원구, 동쪽으로 광주, 남쪽으로 용인시 수지구, 서쪽으로 의왕과 접합니다. 구청은 수내동에 있습니다.
1991년 분당신도시 개발과 맞물려 중원구에서 분리되어 신설되었습니다. 1973년 이전 광주군 시절에는 분당신도시 지역의 대부분이 돌마면에 해당하였고, 금곡동, 구미동, 판교신도시 등은 낙생면에 속하였습니다. 2015년 2월 일반지구 최초로 인구 50만명을 돌파한 이후 인구는 등락을 거듭하며 현재는 정체 상태에 있습니다.
이 지역은 ‘하늘 아래 분당’이라는 슬로건을 얻을 정도로 중산층 이상 거주지로 알려져 있습니다. 좋은 학교로 정평이 나 있으며, 부모들은 종종 자녀 교육을 강조합니다. 이 지역에는 1990년대 초반에는 젊은층이 많이 거주했으나, 지난 30년 동안 급격한 노령화 현상을 겪었습니다.
그러나 국내 IT산업의 허브인 판교테크노밸리가 조성되면서 젊은층, 특히 IT 및 첨단산업 종사자들이 이 지역으로 이주하고 있습니다. 분당과 경기남부 지역에는 청년 근로자가 많은 2021년 기준 노령화지수는 99로 서울 평균(168), 심지어 서울 서초구(112)보다 낮습니다. 나머지 지역에서는 노령화 문제가 그다지 심각하지 않으며 이 지역의 전망은 매우 긍정적인 편입니다.
(2) 지도와 특징
지리적 위치
- 강남과의 거리는 약 16KM정도되며, 경기도 내 타 지역에 비해 거리적으로 가까운 편
- 인접한 주변 지역으로는 수정구, 중원구, 수지 등이 있음
지역의 주요기능
- 신분당선, 경강선, 분당선 3개의 노선이 있으며, 신분당선을 통한 강남 접근성이 좋음
- 역 근처 입무지구 또는 상권이 발달되어 있으며, 상권지구 기능을하는 지역
동별 생활권 구분
- 백현, 삼평 / 야탑, 이매 / 운중, 판교 / 서현, 수내 분당 / 정자, 금곡 / 구미 총 6개 생활권으로 구분
동별 생활권 특징
- 신분당선, 경강선, 분당선 3개의 노선이 있으며, 신분당선을 통한 강남 접근성이 좋음.
- 역 근처 업무지구 또는 상권이 발달되어 있으며, 상업지구 지능을 하는 지역임.
(3) 인구현황
분당 인구수와 입지 우월성
- 분당구 인구수는 47만 2,003명
- 같은 성남시 내 지역과 비교했을 때 우월한 입지로 추정
동별 인구수
- 총 인구수가 많은 동네는 운중동, 서현1동, 정자1동 순
- 가족단위로 가장 살고 싶으하는 동네는 수내2동으로 추정
0~29세 연령별 인구 비율
- 0~9세: 운중(11%), 판교(10%), 삼평(9%) 순 신축으로 인한 유입 추정
- 10~19세: 수내2(20%), 수내3(17%), 판교(14%) 순 학군으로 인한 유입 추정
- 20~29세: 정자(16%), 정자1(14%), 야탑1(14%), 구미1(14%)순 교통의 편의성과 저렴한 20평대 수요 추정
인구이동 전출입 TOP10
- 성남시 최근 3년간 용인 > 광주 > 송파 > 강남과 전출입이 가장 큼
- 성남시에 투자를 한다면, 용인, 광주, 송파, 강남 등을 우선적으로 확인이 필요
인구이동 전출입 지도
- 성남시는 최근 3년간 용인 > 광주 > 송파 > 강남과 전출입이 가장 큼
- 성남시에 투자를 한다면 용인, 광주, 송파, 강남 등을 우선적으로 확인 필요
타 지역 대비 소득수준
- 분당구 500만원 이상의 소득인 근로자가 약 52%로 소득이 높은 수준
- 경기도 내 과천시에 이어 소득수준은 2위
2. 입지분석
(1) 직장
양적평가
- 분당구의 종사자수는 32,971명으로 S등급
- 상업지구 성격을 지니고 있기 때문에 직장으로 인한 지역수요가 많을 것으로 추정
질적평가
- 분당구의 직장인 평균 연봉은 5,760만원으로 주변지역에 비해 높은 편
- IT, 금융, 통신 등 다양한 대기업(500인 이상)이 약 58개
(2) 교통
양적평가 (신분당선)
- 판교역 기준 강남 30분 이내, 출퇴근 가능
- 대부분의 부도심 1시간 이내 출퇴근 가능함으로 S등급
질적평가 (신분당선)
- 강남 또는 판교에 근무지를 두고 있다면, 교통에 의한 수요가 많을 것으로 예상
- 출퇴근 시간 신분당선 및 광역버스 이용자가 많아 불편함이 존재
양적평가 (수인 분당선)
- 수내역 기준 강남, 판교 30분 이내, 출퇴근 가능으로 S등급
- 여의도, 구디, 가디 1시간 이내 출퇴근 가능
질적평가 (수인 분당선)
- 강남 또는 판교에 근무지를 두고 있다면, 교통에 의한 수요가 많을 것으로 예상
- 신분당선보다 상대적 교통입지가 떨어짐
(3) 학군
양적평가
- (학업성취도) 95% 이상이 4곳으로 S등급
- 대부분이 A등급 이상으로 학군수요가 많을 것으로 예상
- 늘푸른초, 초림초 등 학급당 학생수 25명 이상
- 정자동 백현초, 한솔초는 학생수가 적은 편
질적평가
- (특목고 진학률) 3~4% 이상이 10곳있으며, 판교중, 정자중의 특목고 진학률이 높은 편
- (학원가 분포) 분당구 총 597곳, 수내동 169곳, 정자동 195곳
(4) 환경
양적평가
- (백화점) 현대백화점, 롯데백화점 등 대형백화점 4개(Major 2) S등급
- (대형마트) 롯데마트, 이마트 등 대형마트 5개
질적평가
- 판교 현대백화점은 전국 매출 5위로 소비수준을 보여줌
- 1기 신도시로 상권과 아파트들의 균질성이 좋은 편
(5) 공급
양적평가
- (3년 내 입주 물량) 24년 1,123, 25년 242, 26년 0개 총 1,365개 입주물량
- (공급평가) 적정수요대비 공급수준은 0.19이므로 S등급
질적평가
- (연속과잉 주변공급) 용인과 광주에 공급이 많으므로 전출 가능성이 존재
- (공급평가) 적정수요대비 공급수준은 0.82로 A등급
(6) 동별 입지정리
(7) 정리 및 핵심요소
더 많은 콘텐츠 -> 아파트 수익률보고서 : 성남시 분당구 수내동 푸른쌍용아파트