내 집 마련을 위한 부동산 투자 팁1
부동산 가격이 점차 하락함에 따라 이 시기를 기회로 보고 내 집 마련에 임하고자 하시는 분들이 있으실 것이라고 생각이 됩니다. 부동산 투자 또는 내 집 마련을 처음 접하시는 분들을 위해 어떻게 예산을 잡고 받을 수 있는 대출상품, 본인의 예산 내에서 가능한 부동산 찾기에 더해서 어떤 집을 우선적으로 구매해야 되는지 알려드리고자 합니다.
1. 종잣돈과 소득 및 지출확인
(1) 종잣돈 확인
- (현금성 자산) 3개월 이내 현금화가 가능한 자산으로써 주식, 예금, 적금, 보험해약금, 퇴직금 정산 및 기타자산
- (주택자금) 전월세보증금, 주택매매시세
(2) 소득 확인
- (원천징수영수증 확인) 일반 직장인 기준 세전과 세후 모두 파악해야 하며, 기혼자일 경우 부부합산
– (세전) 대출의 종류를 판단하는 기준
– (세후) 상환여력을 판단하는 기준
(3) 지출 확인
- 월 평균 지출금액을 부부합산으로 산정
2. 대출 종류 확인
주택도시기금과 한국주택금융공사에서 제공하는 대출을 우선적으로 활용하고 기금과 공사에서 제공하는 대출 조건에 맞지 않을 시 일반대출 활용한다. 더 나아가서 은행의 금리와 수수료는 전국은행연합회에서 확인이 가능하다.
(1) 디딤돌 대출
- (자격) 순자산 5.06억 이하 만 30세 이상 세대원 전원 무주택자 / 부부합산 8천 5백 이하(신혼부부) / 7천 이하(생애최초, 2자녀 이상) / 6천 이하(그외)
- (집값) 33평형(전용 85제곱미터)이하 / 매매가 5억원 이하 / 신혼·2자녀 이상 6억원
- (대출한도) 4억원(신혼·2자녀 이상) / 3억원(생애최초) / 2억 5천만원(기타)
- (금리) 연소득 2천 이하 2.7% / 연소득 2천 초과 3.05% / 연소득 4천 초과 3.3% / 고정 또는 5년 변동, 30년 상환 기준)
- (LTV) 70% / 생애최초 80%
- (DTI) 60%
(2) 특례보금자리론(24.01.29폐지)
- (자격) 부부합산 1억원 이하 / 무주택 또는 1주택(일시적 2주택 불가)
- (집값) 전용면적 제한 없음 / 매매가 6억원 이하
- (대출한도) 5억원
- (금리) 4.5%(10년) ~ 4.8%(50년) 최저 3.5%
- (LTV) 70% / 생애최초 80%
- (DTI) 60%
(3) 일반대출
- (자격) 제한 없음 (처분조건부)
- (집값) 제한없음
- (대출한도) LTV/DSR
- (금리) 최저 3.8% ~ 최고 7%
- (LTV) 70%
- (DSR) 40%
(4) 신생아특례대출
- (자격) 순자산 4.69억 이하 / ‘23.1.1 이후 출생 신생아 무주택 또는 1주택 가구(1주택은 대환 목적) / 부부합산 1.3억원 이하
- (집값) 33평형(전용85제곱미터) 이하 / 매매가 9억원 이하
- (대출한도) 5억원
- (금리) 연소득 8천5백 이하 1.6 ~ 2.7% / 연소득 1억3천 이하 2.7 ~ 3.3% / 5년간 특례금리 적용 / 기존 자녀1명당 0.1% / 추가자녀 0.2% 최대 15년간 적용가능
- (LTV) 70% / 생애최초 80%
- (DTI) 60%
(5) 보금자리론
- (자격) 무주택자 혹은 1주택자(1~2년 내 처분) / 소득 1억원 이하(3자녀 이상) / 소득 9천만원 이하(2자녀 이상) / 소득 8천5백만원 이하(신혼부부) / 소득 8천만원 이하(1자녀) / 소득 7천만원(그외)
- (집값) 전용면적 제한 없음 / 매매가 6억원 이하
- (대출한도) 4억원(3자녀 이상) / 3억6천만원(기타)
- (금리) 4.8 ~ 5% 추청(고정, 30년 기준) / 신혼, 다자녀 등에 대해 0.2~0.4% 우대
- (LTV) 70% / 생애최초 80%
- (DTI) 60%
3. 예산 구하기
다음 공식으로 “예산 = 종잣돈 + 대출가능액(감당가능한 대출한도)” 을 구하고 대출 순위는 신생아특례대출 디딤돌 대출 보금자리론 또는 일반대출 순으로 우선순위를 설정한다.
(1) 종잣돈과 소득
- (종잣돈 확인) 현금성자산과 주택자금을 포함하여 종잣돈 확인
- (소득 확인)원천징수영수증을 활용한 세전, 세후 소득 확인
(2) 사용 가능한 대출 확인
- 디딤돌대출, 특례보금자리론, 일반대출, 보금자리론, 신생아특례대출 등 사용가능한 대출 확인
(3) 감당가능한 대출한도 파악
- (계산방법) “월 상환한도 = 월 세후 소득 – 생활비”, “감당가능한 대출한도 = 월상환한도(세후소득 – 지출) * 120(150)” 으로 계산하며 150은 일반대출이 아닌 대출한도 계산할 때 활용
원리금 상환의 경우에는 대출금액 1억원에 월 50만원 정도 원리금 상환액을 예상하고 계산하며 디딤돌대출과 보금자리론 중복대출이 가능하다.
(4) LTV한도 파악
- (규제지역) LTV 50% “종잣돈 * 50% / 50%”
- (비규제지역) LTV 70% “종잣돈 * 70% / 30%”
(5) 예산파악
- 대출상품 별 대출한도 파악
- 예산 = 종잣돈 + 감당가능 대출한도
(6) DTI, DSR파악
- (DTI) DTI = (해당 주택담보대출 연간 원리금 상환액 + 기타부채의 연간 이자 상환액) ÷ 연소득 < 60%
- (DSR) DSR = (주택담보대출 원리금 상환액 + 기타 대출 원리금 상환액) ÷ 연소득 < 40%
4. 매매 가능한 부동산 찾기
(1) 후보지역선정
- 네이버 부동산 필터링
“아파트설정 → 매매 → 가격 → 평수 → 사용승인일 → 세대수 등” 하나씩 클릭함으로써 자신의 예산으로 매매할 수 있는 아파트 필터링 설정한다.
- 예산에 맞는 아파트 리스트업
예산에 맞는 아파트의 주소, 단지명, 공급면적, 전용면적, 매매가, 최고매매가, 전세, 갭, 전세가율, PIR, 하락율, 연식, 세대수, 세대수 주차, 임대포함 여부, 방 개수, 화장실 개수, 계단식/복도식 여부, 베이, 강남과의 거리, 직장과 거리, 어린이집, 초등학교, 편의시설, 주변환경 등 정보를 직접 입력하여 리스트를 작성한다.
예시)
– 지역명: 서울시 중랑구
– 단지명: 목동 신내 4단지
– 공급면적: 67
– 전용면적: 49
– 매매가: 47,000
– 최고 매매가: 64,000
– 전세: 25,000
– 갭: 22,000
– 전세가율(전세가/매매가): 53%
– 하락폭((최고 실거래가-최근 매매가)/최고 실거래가): -26.6%
– 연식: 1996
– 세대수: 1070
– 세대당 주차: 0.52
– 임대포함 여부: X
– 방 개수: 2
– 계단식/복도식: 복도식
– 베이: 1
– 강남거리: 51
– 직장시간: 60
5. 지역 기준 설정
다수가 좋아하는 지역 및 아파트 기준으로 “강남 접근성(위치, 교통), 편의시설 접근성, 아파트 군집도, 연식”을 체크해야 한다. 투자목적의 부동산 가치판단 우선순위는 1. 강남 접근성, 2. 환경(편의시설, 아파트 군집도) 3. 연식 순서, 학군은 +알파 개념 이다. 서울로 이동이 가능한 경우는 가급적 1~4급지 내로 강남 접근성을 고려하여 선택하고 서울로 이동이 불가능한 경우 수원(광교), 인천(송도, 청라), 화성(동탄), 안양(평촌), 부천(상동, 옥길)과 같이 그 지역 안에서 가장 좋은 동네에 연식이 좋은 아파트를 선택하는 것이 유리하다.
(1) 수도권 입지 파악 및 예산적용
- (1급지) 강남, 서초, 송파, 용산
- (2급지) 성동, 마포, 광진, 양천, 분당
- (3급지) 강동, 영등포, 동작, 중구, 종로
- (4급지) 강서, 동대문, 서대문, 성북, 관악, 노원, 광명, 수지
- (5급지) 구로, 은평, 중랑, 강북, 금천, 도봉
(2) 직장
- 일자리수요 파악 -> 일자리가 많은 강남 접근성 중요
(3) 교통
- 대중교통으로 강남과 1시간 이내 거리
- 아파트 근처 역세권 여부파악
- 역세권 노선 선호도는 2호선, 9호선, 신분당선, 7호선 순서
(4) 학군
- 네이버 부동산 초등학교 배정범위 확인
- 호갱노노 학원가 확인
- 아파트 실거래가(아실) 학군에서 학업성취도 확인
(5) 환경
- 뉴타운, 택지, 신도시 등 균질성 확인
- 백화점, 대형마트, 스타벅스 등 편의시설 확인
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