부동산 임장보고서 작성 방법
아파트 단지를 투자하기 위해서는 본인의 앞마당을 계속 늘려나아감으로서 많은 동네를 숙지하고 있어야 합니다. 그러기 위해서 부동산 임장보고서를 작성하곤 합니다. 작성 방법 공유합니다.
1. 지역정보
1-1. 개요
- (지역정보 요약) 나무위키에서 검색한 지역정보를 참조하여 정리
1-2. 지도와 특징
- (지리적 위치) 강남, 도심, 부도심들과의 거리와 인접한 주변 지역 기재
- (지역의 주요기능) 카카오맵의 지적편집도와 위성지도 등의 기능을 통해 주요 지하철 노선과 해당 지역의 성격(상업지구, 베드타운)을 파악
- (동별 생활권 구분) 동별 생활권을 구분하여 지역을 분리
- (동별 생활권 특징) 분리한 생활권의 특징을 정리
1-3. 인구현황
- (분당 인구수와 입지 우월성) 네이버 서치 등을 통해 인구수 서치
- (동별 인구수) 행안부 주민등록인구 사이트를 활용한 지역 인구와 세대현황 파악
- (연령별 인구) 행안부 주민등록인구를 통해 연령병 인구비율 데이터를 확인
- (인구이동) 부동산지인 사이트 내 인구이동 전출입 TOP10 리스트 확인
- (인구이동 전출입 지도) 지도를 통해 직관적으로 확인할 수 있게 정리
1-4. 가구소득
- (소득수준) 국가통계포털에서 해당 지역의 소득수준을 파악하여 타 지역과 비교
1-5. 정리
- (위치) 지역의 물리적 위치를 확인
- (지적편집도 및 시설) 용도 지역과 주요 시설물 확인
- (동별 특징) 동의 구분과 특징 확인
- (인구) 세대 / 연령별 인구 인구이동 확인
- (소득수준) 월 평균 가구 소득 파악
2. 입지분석
2-1. 직장
- (양적평가) 해당 지역의 사업체수와 종사자수를 파악
- (질적평가) 해당 지역 직장의 평균연봉과 대기업 수 파악
2-2. 교통
- (양적평가) 강남과 근접한 부도심과 거리 파악
- (질적평가) 출퇴근 시간의 불편함, 환승여부 파악
2-3. 학군
- (양적평가) 지역 내 중학교 학업성취도와 초등학생수 25명 이상 여부 파악
- (질적평가) 특목고 진학률과 학원가 분포도 파악하고 학군의 기준이 되는 대치동, 목동과 비교
2-4. 환경
- (양적평가) 지역구 내 또는 1km 반경 내 백화점, 대형마트 등 편의시설 존재 여부 파악
- (질적평가) 상권, 선호상권, 비선호상권을 나누고 상권의 매출규모, 유흥시설이 많은지 등을 파악
2-5. 공급
- (양적평가) 3년 내 입주물량 및 적정수요대비 공급수준 파악하여 등급 부여
- (질적평가) 전입, 전출이 가장 많은 Top3 지역 리스트를 뽑고 적정수요대비 공급수준 파악
2-6. 동별 입지정리
- 지역 내 동별 입지를 직관적으로 볼 수 있게 정리
2-7. 정리 및 핵심요소
- (입지 5요소) 직장, 교통, 학군, 환경, 공급을 기준으로 지역의 수준을 등급으로 부여
- (특징 및 우선요소) 입지의 특징을 정리하고 지역 내 선호되는 우선 요소를 기재
2-8. 호재
- 지역의 교통호재 또는 리모델링, 재건축 호재를 서치하여 정리
3. 시세확인
3-1. 평당가
- 부동산 지인을 통해 동별 평단가 정리하여 선호되는 동네 리스트업
3-2. 전세율
- 부동산 지인을 통해 동별 전세율 정리하여 가격이 저평가된 동네 리스트업
3-3. 지역 TOP 아파트
- 최고가 기준 지역 내에서 선호되는 아파트를 리스트업하고 아파트들의 특징을 파악
3-4. 동별 랜드마크
- 동별 선호되는 랜드마크를 파악
3-5. 시세지도
- 동별 시세를 파악하고 직관적으로 파악할 수 있게 지도에 기재
4. 단지분석
- (위치) 지도로 단지 위치 파악
- (구조) 평면도를 통해 구조 파악
- (시세) 평형, 매매가, 전세가, 전세가율 조사
- (입지) 교통, 학군, 환경 입지조사하여 등급 부여
- (정리) 핵심 키워드를 추출하여 키워드에 대한 본인의 생각 또는 특이점 기재
- (단지체크) 주차, 학교, 놀이터 등 상태파악한 내용 체크
5. 결론
- (투자기준점검) 저평가, 환금성, 수익률, 원금보존, 리스크에 입각하여 단지의 투자기준 체크
- (투자결론) 지역의 입지가치, 투자 우선순위, 지역이 가지는 주요 가치를 정리하여 본인의 투자의견과 함께 관심단지 TOP3 기재
- (복기) 본인의 성장, 감사한점, 다음달에 적용할 점 정리
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